公募REITs：固收与资产增值的理想组合

2026年01月06日，浙商证券（601878）发表了一篇基金行业的研究报告，报告指出，公募REITs是破解资产荒的理想固收工具，具备高分红与资产增值特点。

报告摘要如下：　　公募REITs具备“高分红+抗通胀+资产增长”的特征，以其强制分红的“债底”与资产增值的“股翼”，提供了稀缺的收益增强与风险对冲工具，是破解当前“资产荒”的理想“固收+”工具。

【资料图】

REITs是什么？

公募REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即公开募集不动产投资信托基金，通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，是以“公募基金+资产支持证券”结构持有不动产资产所有权或经营权并在证券交易所公开交易的标准化金融产品。

“公募基金-资产支持专项计划-项目公司-底层资产”的多层结构有效实现了风险隔离、税收中性与公募化发行的关键目标。

公募REITs的市场投资者包括三类：战略投资者、网下投资者和公众投资者。不同机构投资者在REITs基金中的持有比例差异显著，呈现高度集中特点：一般法人是REITs基金的最大持有方，占比达59.09%；券商自营是第二大持有机构，持仓占比为19.42%；保险机构和基金的持仓占比分别为11.51%和5.75%。

截至2025年12月底，我国公募REITs市场总市值接近2200亿元，已上市产品数量达到79只。我国REITs市场自2021年6月首批产品上市以来，经过四年多的发展，已成为亚洲第一大REITs市场。2025年全年新发行REITs产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元，市场呈现持续扩容态势。在资产类型方面，已上市REITs产品涵盖交通基础设施、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、能源环保、数据中心、市政设施等多个领域，其中交通类REITs市值占比最高，消费基础设施类REITs表现最为亮眼。

为何关注公募REITs?

1、破解“资产荒”的“固收+”工具

REITs在收益潜力上优于纯债资产，在波动控制上优于纯权益资产，体现了“固收+”工具的核心优势。2024年初至2025年末，中证REITs全收益指数在此期间累计涨幅为18.82%，为组合提供高于纯债资产的收益，同时具备抗跌性与防御属性。

2、双重收益来源

公募REITs通过“底仓分红+潜在增长”的复合模式，在单一产品中实现了收益结构的优化，兼具债性的稳定与股性的成长。稳定现金分派凸显“债性”特征，法规要求90%以上的可供分配金额用于分红，提供了持续、透明、可预期的现金流，满足投资者对“利息”的需求，同时资产价值增长赋予其“股性”潜力。

3、巨大的扩容潜力和创新空间

扩募机制逐步走向常态化和增量资金入市可期，已成为REITs市场高质量发展的关键机制。优质REITs平台可通过持续注入资产实现规模增长与收益提升，从而由“单一项目发行”向“可持续资产运营平台”演进，其价值逻辑也从静态资产估值向动态成长能力跃升。同时，2025年12月31日发布的《通知》指出研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITsETF）等创新产品，加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，推动将REITs纳入沪深港通标的范围，REITs增量资金入市可期。

REITs与债券的核心差异对比

尽管REITs与债券在收益形态上具有一定相似性，但从金融工具本质来看，REITs在法律属性、收益来源结构、风险特征及回报机制上与债券存在显著差异。法律关系：REITs的投资者身份是股东，而债券的投资者身份是债权人；收益来源：REITs的投资回报主要由经营分红驱动，而债券回报核心来自约定的票息收入；风险特征：REITs面临经营风险与市场风险，而债券则主要受利率和信用风险的影响；报表视角：REITs侧重资产运营现金流的可持续性，而债券更关注发行人的偿债能力与信用安全边际。

中国公募REITs的资产类型“图谱”

底层资产可以划分为产权类和特许经营权两大类，产权类似于永续债+资产包，特许经营权类似于ABS。

基础设施REITs试点聚焦重点区域，聚焦重点行业，聚焦优质项目，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展基础设施REITs试点，主要包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流和园区基础设施等。

当前市场呈现出明显的头部主导与尾部供给不足的格局。从市值占比看，交通基础设施以24.30%的占比位居首位，紧随其后的是消费基础设施（18.71%）和园区基础设施（16.55%），三者合计占据市场总规模的59.56%，构成市场核心。生态环保、市政设施、水利设施等类别数量极少，三者合计市值占比不足4%，市场在细分资产类型上的供给仍不均衡。

主要底层资产关注要点：交通资产重政策与区位，消费资产强周期与运营，园区看产业与生态，仓储物流靠区位与租约，能源基础设施系于政策与技术，保障房则平衡政策与民生。

投资策略

REITs行情分化，观察成立以来涨跌幅，消费基础设施、保障性租赁住房及仓储物流三类资产展现出相对较高的投资价值。消费基础设施REITs平均成立以来涨幅32.48%，处于领先位置，现金流稳定性强且具备成长弹性。

在投资策略上，可采取“哑铃型”配置策略与“高股息率”战术增强。短期内，挖掘对经济韧性和利率钝化的“防御稳定型”板块，如基础设施、保障房，分红稳定，收益韧性较强；同时逐步左侧布局因高利率承压但具备长期成长逻辑的“长久期优质资产”，如优质数据中心。

风险提示

政策超预期；数据统计不完整或存在偏差；底层资产运营风险，现金流波动大。